二手房能比隔壁楼盘贵2k,凭什么?

导语:

什么样的房子最赚钱?

1、地价涨了,开发商最近要调价?

2、什么样的楼盘二手房更卖得起价?

3、一季度哪家房企卖得最好?

一、涨价的背后:底气何来?

3月29日,在一宗北市区北部山水新城土地拍卖过程中,吸引了历史上最多的房企拿地——17家。

经过105轮厮杀中,雅居乐拿地,溢价率129%,地块面积约122.87亩,楼面价达8595元/㎡。

有多位楼粉也会在后台咨询“地价这么高,是不是房价还要涨?”

其实,3-4月市场回暖已经是不争的事实,不仅房企在拼命拿地,而且北市区至少3家开发商已经暗中调价了。

我们与其去纠结房子涨不涨价(因为大势不可逆),还不如去关心这套房子到底能为自己带来什么?

是否有品牌实力,能保障了准时交房、不烂尾、顺利拿房产证?

物业到底好不好,小区后期绿化、日常生活能否安全和舒心?

配套到底能不能建好,小孩子是否有书读,小区商业是否方便?

所有的一切,都体现在未来二手房的价值上。

什么样的二手房卖得起价?

这里选取东、北一环至东、北二环范围内所有的次新二手房,来关注一下其他小区与俊发小区的二手房价差异。

(房价来源综合安居客等房屋中介网站)

交房10年内住宅小区,房龄最新的应该是风尚城市派和瑞鼎城,近2年内才交房(房产证应该还没下来,下证之后应该还有一定涨幅)。

首先,地段上,整体还是在市中心二环内的范围,各个项目略有差异;北京路附近,大多都离地铁站较近。

其次,同时段交房的小区,受到开发商影响,拿证时间其实还没满2年;有的虽然交房很久了,但还没拿到房产证。(此处更体现了优质开发商的重要)

最后,我们关注最重要的一点——二手房价!

整个区域次新小区二手房价格1.2-2.3w,虽然差距非常大,但大多数楼盘集中在1.4-1.6w之间,按照价格排序,中位数在1.4w左右(第10-11位万宏国际和广基锦悦四季)。

整体的俊发楼盘,虽然不一定是位置最好的,也不一定是公园环境最佳的(毕竟还有个2.3w的翡翠湾)。

但全部排在20多个项目的中上游,比他地段好的,二手房价格没他高;比他房龄新的,二手房价格同样没他高。

甚至比隔壁楼盘每平米要高出4千块以上?!

优质的物业和配套运营,让这些“俊园”永远比同区域内的其他项目贵2千/㎡以上。

更别提一环内的两个项目——翠湖俊园(二手房价3.4w)和七彩俊园(二手房价2.3w)。

保值性不言而喻。

再来看俊发的明星楼盘,也是北市区二手房交易非常活跃的项目之一——滨江俊园。

(这个小区当然也有一些缺点:楼间距较密)

(数据来源中国房价行情,根据最近一年1933套/次二手房中统计的数据)

滨江俊园的房价,户型越大,单价越高;二手房从去年4月到今年4月,2千元左右的涨幅。

(二手房的业主,买四室大户型,是真正买来自住!)

再来看金尚俊园。

(这个小区由于地块原因,小区分割为三栋/四栋一个组团,导致小区整体居住氛围有一定缺点)

(数据来源中国房价行情,根据最近一年1029套/次二手房中统计的数据)

但是,房价没有因此降低。

我们以往认为的小户型单价越贵,并没有出现在俊发的户型中。

户型越大,单价越高(小户型价格反而浮动很大);这样的小区,自住属性很强;更保值,安全系数高。

同样,一年来,每平米涨了2千元以上。

而今年4月和去年4月的昆明新房均价,实际上是微涨;而俊发的二手房依旧保持着强劲的上涨势头。

俊发的二手房,虽然不是最完美的,但不仅比周边的同类小区贵2k以上,每年还以平均1-2k的增幅,成为了昆明最可靠的二手房“销冠”。

二手房,反映了真实的市场,也会反映到一手新房的数据中去。

二、一季度销冠出炉

根据克而瑞发布的2019年一季度昆明房企销售排行榜,俊发再次持续稳居第一,碧桂园、万科、融创、海伦堡稳居前十,另有中交、金地、绿地、中南、新城新上榜。

俊发,依旧昆明地产一哥,并且领先碧桂园、融创、万科等全国一线品牌一倍以上。

同时,随着“克而瑞2019中国房地产开发企业500强”榜单发布,俊发已连续两年上榜全国前50强。

目前,俊发立足云南、走向全国。其中,云南依旧是俊发现阶段的主战场,但已经在往贵阳/江苏区域发展。

(目前俊发全国范围内在售/待售项目一览)

联动作战,俊发一贯风格:

以昆明市区内项目来说,作为今年3月新入市的俊发本土第二个高端系产品,俊发城逸璟峰,整体占地面积近136亩,体量不大,但因其售楼部旁边即为明通小学用地,其关注度不亚于北市区其他外来大开发商项目。

临近逸璟峰的项目俊发城,临近司家营地铁站,项目不仅仅因体量大,靠近地铁站点闻名,重要的是学校规划多,总计11所学校。

从2013年下半年首开至今,俊发城一期住宅销售进度陆续“花开”,继牡丹、百合、紫薇、蔷薇、芙蓉苑之后,还将推出郁金苑新品。

南市区新螺蛳湾片区,俊发同样多项目打配合,观云海+星湾俊园+澜湾俊园齐上市。

以新螺蛳湾和南部汽车站连片为核心,带动着整个片区的发展。(最近西南大学官渡实验学校落户观云海,项目又增加一个卖点,该学校包括小、初、高)。

滇池方向,从新螺蛳湾往西,便是巨无霸项目俊发生态半岛。目前,其中的俊发滇池one、滇池俊府/海东俊园、河畔俊园多盘联动,顶端、高端、中高端,满足不同需求。

三、土地储备情况

在千亿级外来房企在昆土储充足,扩张猛烈,抢占核心资源的背景下,本土房企不仅要保持稳定快速增长、做强做大,而且还要扩充土储,以差异化投资布局逐鹿外来规模房企。

土地储备作为衡量房地产企业经营增长状况及成长性的重要指标,从土地储备量大小可以看出企业将来可能达到的规模和实力。

(拿不到土地又没有土地储备的房企,较大可能成为房地产市场浪潮下,最先拍死的炮灰,没土地没项目,退出房地产不可避免。)

截止目前,俊发集团土地储备累计超5000万平米,土地货值超5500亿元。对比一下2017年昆明土地主城区成交情况,2017年土地成交161宗,面积8765亩(折算584.33万平米)。

也就是说目前俊发的土地储备,比2017年全年主城区成交的土地面积还多得多。

除此以外,近日,据昆明市公共资源交易信息网的中标结果公告,俊发还成为了晋宁区昆阳西北片区城市更新改造(城中村)项目引入合作方之一。项目开发总面积约2733亩,总投资57亿,所涉范围历史最大。

无论一手还是二手,俊发,后劲很强。

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