数说楼市:这些城市将受益三四线城市或跌入谷底!

就在清明小长假过后的第一天啊,一则重磅消息引发了众多人的关注。是关于什么呢,就是国家发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》。

这份重点任务的通知,宣告了大城市放开放宽乃至取消落户限制的时代正式到来。

这分报告我们可以从两个角度来重点理解。

第一,就是大中城市的户籍会大放松,报告指出要继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

第二呢,在这个大中城市户籍放松的基础上,这份报告也指出收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中。换成我们的大白话就是大城市和省会城市会变得更大更强,而一些不具备自身产业格局的三四线城市将会面临收缩。这也意味着新一轮的城市人口洗牌、楼市变化,中国的各大城市格局将会发生翻天覆地的变化。首先,咱不说虚的,我们通过数据来说话,通过数据说说哪些城市会因这个报告而受益,观众老爷们也可以看看自己所在的城市在不在列,在列的话那我得先恭喜您。我们根据安居客2017年的统计数据制成了一张中国城市层级分布的表,大家可以看到,按照上述人口数据,除了北上广深四大一线城市和武汉、重庆等10个特大城市,其他都是此次政策的直接受益者。

其中,全面放开放宽落户条件的Ⅰ型大城市主要有西安、哈尔滨等13个。全面取消落户限制的Ⅱ型大城市,有乌鲁木齐、贵阳等65个。也就是说,这部分城市都可以“零门槛”落户。当然了,这些分析是基于2017年的数据,考虑到2018年各城市的“抢人”成绩,具体名单或有细微变化。像2017年城区人口就接近500万的西安、哈尔滨,或已经可以归纳到特大城市之列。但是,说句实话,在之前的抢人大战中,西安、哈尔滨目前的落户门槛已经是比较低了。

那么哪些城市会是这一轮户籍放松大闸开启的最大赢家呢?因为所有的城市户籍都放开时,也就意味着户籍这个抢人武器实际上已经不存在了。所以,未来城市抢人拼的还是公共服务、房价、就业环境以及发展潜力。当然,户籍门槛“均等化”后,即便是主要二线城市之间,人口吸引力也会出现更大程度的分化。比如在13个Ⅰ型大城市和65个Ⅱ型大城市中,省会城市(直辖市)和都市圈、城市群内的中心城市,相对是最大赢家。

具体看来,省会城市中,强省会和人口大省的省会,又将更多获益。如西安、济南、合肥等省会,应该会有更强的人口优势。

最后啊,咱们再说回这一轮政策下对楼市的影响。

因为诸多大城市的楼市限购都直接与户籍捆绑,所以,放开落户限制,对相当部分城市而言即是意味着楼市限购松绑,有了更多的刚需支撑。这份重点任务文件里,除了通知在放开落户限制,也带来了不少城市的基建和楼市开发也迎来了利好,所以楼市也相应获得更多的托底力量。

但是啊,我还是得告诉大家,不必对于由此带来的楼市红利抱以太高的期待。

首先,房住不炒的顶层设计,短期内松动的可能性不大。

其次,此次通知中还提到一个关键细节:全面落实城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策,这意味着,户籍闸门打开的同时,相应的土地资源和规划也在跟进。

说到这儿,我们不得不说,并不是所有城市都可以用户口吸引人才,吸引到人才之后还要留住人才。能否吸引人才流入,除了户籍价值以及落户难度之外,当地的产业情况、房价、配套公共服务以及自然环境也较为重要。以天津为例,部分人看重天津户口,可能不在于天津的产业,而在于天津的高考升学条件。这类因素不仅会影响人才流入的多寡,还会影响到能否留得住人才,之后才有望产生新增的地产需求。比如纵然吸引大量人口迁入,如配套公共服务不尽如人意,前期部分落户人口也可能选择迁出,带来的地产需求也是短暂的。据此推断,城市自身具有足够的吸引力,才能借助放宽落户吸引人口流入,以支持房地产、推升土地财政的收入。

而如果城市自身吸引力不足,不足以吸引人口流入,也就谈不上支撑地产和土地财政。因此,这种模式之下可能是“强者愈强、弱者愈弱”,这也会加剧城市之间的分化。一二线和强三线城市通过放松户籍吸引人口流入,带来的购房刚需可能在一定程度上推升部分城市的地产销量和价格。不过2017年以来已有50多个城市放松落户条件,部分政策效应提前释放。而弱三线和四线城市不仅面临人口流出,还面临棚改套数缩减和货币化比例下降对地产销售的拖累。

所以啊,最后总结两点。第一,大城市户籍开闸后,都市圈、城市群的发展格局将更为突显。三四线、四五线城市的吸引力和人气将进一步削弱。中国城市的竞争格局进一步分化。楼市在不同等级城市间会有更大分化,但具体到大城市,起伏不会很大。

第二,以户籍为武器的抢人模式被终结,或必须得升级了。城市间的抢人会更趋激烈。而前期未能在“抢人大战”中参战的城市,意味着失去了一轮机会,后期如何塑造城市形象吸引并留住人才才是关键。

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