买房时让先商贷再转公积金是什么意思,怎么样比较划算?

房子总价70万,首付15万,贷款55万,但公积金最高可贷40万,是不是要先还15万才能转?

什么是商贷转公积金贷款?

商贷转公积金贷款指的就是你买房时,先用商贷把贷款贷出来,待以后满足条件了,再去转为公积金贷款。

其实这个应该是开发商说的,而不是银行说。开发商之所以鼓励商贷是因为商贷只需要建筑物正负层数一样即可申请,而且商贷只要银行审批,效率快,回款快。而公积金贷款或者组合贷款呢?必须要等到建筑物封顶才可以申请,且必须公积金中心及银行两方面审核,效率慢,回款也慢。房地产行业对于资金周转要求可是很高的,这也是为何我们使用商贷买房的打折比使用公积金贷款买房的打折要来得高的原因。

商贷与组合贷的利息差

你房子总价70万,首付15万,贷款55万,如果纯使用商贷,我们以基准利率上浮10%即5.39%,贷款期限30年,等额本息为例进行计算,贷款利息约为56万元。

那如果你使用组合贷(即15万的商贷+40万的公积金贷款)呢?同等条件下,贷款利息约为38万元。两者相差近18万元,所有有条件的情况下,还是尽量直接使用组合贷会比较划算。

商业贷款转公积金贷款的要求

就如你所问的,贷款55万,但公积金最高可贷40万,是不是要先还15万才能转?理论上来说是没错的,但是这有一个前期条件就是你缴纳的公积金水平可以达到贷款的封顶额,比如你每个月就缴纳200元公积金,那么即使公积金最高可贷40万元,你也无法贷到这个额度。所以商贷转公积金,第一点就是需要贷款余额在公积金贷款额度以内,额度要根据当地公积金贷款政策和你的公积金余额而定,高于公积金贷款额度是不能办公积金贷款的,也不能再转为办理商贷与公积金带混合贷。

总结

如果一开始可以组合贷尽量直接组合贷,商贷转公积金贷,一则不是每个城市都支持,二则也非每个银行都愿意同意你转为公积金贷;第三点也是最普遍的就是虽然你各方面都满足了转贷条件,但是如果想转贷,很多银行都会让你买理财、贵金属或者保险等等,不然不给你办,膈应人。

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